ผลพวงจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ไม่ได้ส่งผลแค่โครงสร้างทางสาธารณสุขเท่านั้น แต่มันได้สะเทือนเลื่อนลั่นไปถึงระบบเศรษฐกิจเป็นที่เรียบร้อย เพราะถ้าเราลองสังเกตดูอย่างต่อเนื่อง ในตอนนี้บรรดาราคาข้าวของมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งสินค้าอุปโภค บริโภค, น้ำมัน และของใช้อื่น ๆ ทั้งหมดเป็นผลพวงที่กำลังจะแสดงให้เห็นว่า ภาวะเงินเฟ้อ มันใกล้เข้ามาเต็มทีแล้ว และตอนนี้ประเทศยักษ์ใหญ่อย่างสหรัฐอเมริกาก็ได้รับผลกระทบเข้าไปเต็ม ๆ

กระทรวงแรงงานของสหรัฐฯ ได้เปิดเผยรายงานว่า ตอนนี้ค่าใช้จ่ายในครัวเรือนของประชาชนมีอัตราเพิ่มสูงขึ้น 7.5% ตั้งแต่ช่วงเดือนมกราคม ปีที่แล้ว ต่อเนื่องมาจนถึงมกราคมในปีนี้ ทำให้ราคาสินค้าในตลาดพุ่งสูงขึ้นมากที่สุดตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ ปี 1982 ทำลายสถิติในรอบ 42 ปีเลยทีเดียว โดยราคาน้ำมันเพิ่มสูงกว่า 40% จากปีที่แล้ว ทำให้ราคาพลังงานโดยรวมเพิ่มกว่า 27% ส่งผลถึงราคาของเนื้อสัตว์, สัตว์ปีก, ปลา และไข่ เพิ่มกว่า 12.2% และสินค้าอุปโภคบริโภคอีกกว่า 7.4%

แต่นักเศรษฐศาสตร์ Dean Baker จาก the Center for Economic and Policy Research มองว่า ภาวะข้าวของแพงในครั้งนี้อาจจะไม่รุนแรงอย่างที่คิด เพราะสินค้าทุกอย่างไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น เขาให้ความเห็นว่า “เรื่องที่ดีก็คือ ราคารถยนต์, เนื้อวัว และโทรทัศน์มีราคาต่ำลง รวมไปถึงดัชนีค่าเช่าที่ลดลงอย่างรวดเร็วก็คือจุดเปลี่ยนที่สำคัญ”

ทางฝั่งประธานาธิบดี โจ ไบเดน ได้แสดงความคิดเห็นในเรื่องนี้เอาไว้ว่า “ยังคงมีการคาดการณ์ว่าในช่วงสิ้นปีนี้อัตราเงินเฟ้อจะมีการผ่อนคลายลง เพราะเราได้เห็นการเติบโตของค่าจ้างที่เป็นไปในเชิงบวกเมื่อเดือนที่แล้ว รวมไปถึงการปรับราคารถยนต์ให้ลดลง ซึ่งคิดเป็น 1 ใน 4 ของอัตราเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นในปีที่แล้ว”

นั่นคือข้อมูลจากทางฝั่งสหรัฐอเมริกา ที่ดูเหมือนว่าจะมีทิศทางที่สามารถคลี่คลายไปได้ในช่วงสิ้นปีนี้ แต่สำหรับประเทศไทยเองยังคงต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด ซึ่งล่าสุด กรมการค้าภายใน ก็ได้มีการเปิดเผยข้อมูลการจับตาอย่างใกล้ชิดในบรรดาสินค้าต่าง ๆ ทั้งอุปโภคบริโภค เพื่อดูแลและควบคุมราคาไม่ให้ผู้ค้าฉวยโอกาสขึ้นราคามากจนเกินไป ไม่เพียงเท่านั้น เรายังต้องมาคอยติดตามราคาสินค้ากันต่อไปอีก เพราะในวันที่ 1 เมษายนนี้ จะมีการยกเลิกการตรึงราคาแก๊สหุงต้ม ทำให้มีความเป็นไปได้ว่าราคาข้าวของ โดยเฉพาะอาหารปรุงสำเร็จอาจถีบตัวสูงขึ้น

ข้อมูลจาก: Highest Inflation Rates in America: Midwest, Tampa, Denver | Money

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า “ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 จะเป็นปีของการระบายสินค้าคงค้าง ซึ่งการแพร่ระบาดของโควิด-19 นอกจากจะส่งผลให้ราคาและจำนวนของอสังหาฯ ลดลงแล้ว ยังจะสร้างจุดเปลี่ยนของทั้งพฤติกรรมการขายของผู้ประกอบการ และพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภค รวมไปถึงอุปสงค์และอุปทานของตลาดอีกด้วย”

“เนื่องจากผลกระทบทั้งโควิด-19 ผนวกกับสภาวะเศรษฐกิจทำให้ผู้บริโภคหันไปมองตัวเลือกที่ตรงกับความต้องการและความเป็นจริงมากที่สุด โดยเมื่อประเมินสถานการณ์อสังหาฯ หากวิกฤติโควิด-19 ยังดำเนินต่อไป  จะเป็นงานหนักสำหรับดีเวลลอปเปอร์ โดยเฉพาะรายเล็ก และเมื่อภาคธุรกิจขาดสภาพคล่อง จะเริ่มเห็นแนวโน้มการปิดตัวลงของ ดีเวลลอปเปอร์รายเล็ก รวมถึงการเทคโอเวอร์จากดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ด้วย นอกจากนี้ในส่วนของผู้บริโภค  จากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้เม็ดเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคลดลง ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ  และจะกระทบต่อตลาด อสังหาฯ มากขึ้นตามไปด้วย” นางกมลภัทร กล่าวเสริม

อย่างไรก็ตาม หากสามารถควบคุมจำนวนผู้ติดเชื้อได้และจำนวนผู้ติดเชื้อลดลงจนอยู่ในระดับที่น่าพอใจ ประเมินว่าจะเห็นแนวโน้มที่แม้ว่าจะไม่สดใสนักแต่ก็จะค่อย ๆ ดีขึ้นตั้งแต่ในไตรมาส 2 เป็นต้นไป 

เนื่องจากผู้บริโภคปรับตัวให้รับกับสถานการณ์ แต่จะเห็นว่าทุกอย่างจะกลับมาดีขึ้นอย่างชัดเจนในไตรมาส 3 โดยผู้ประกอบการหลายรายจะดำเนินกิจกรรมทางการตลาดเพื่อกระตุ้นตลาดและธุรกิจ และคาดว่าจะดีที่สุดในไตรมาส 4 เพราะภาครัฐน่าจะหันกลับมาพิจารณาให้ความสำคัญกับภาคอสังหาฯ โดยมีมาตรการช่วยเหลือเพิ่มเติมและผ่อนปรนต่าง ๆ ออกมาเพื่อสนับสนุนให้อสังหาฯ ยังคงเดินต่อไปได้

โควิด-19 ต้นเหตุซัพพลายใหม่-ราคาลด

จากการระบายสต๊อกคงค้างที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้วผนวกกับสถานการณ์โควิดช็อคทำให้ซัพพลายใหม่ที่จะออกสู่ตลาดลดลงจากเฉลี่ยปีละกว่า 50,000 ยูนิต เหลือเพียงไม่เกิน 30,000 ยูนิต ส่งผลให้ยอดสะสมของคอนโดมิเนียมลดลง ถือเป็นการปรับฐานใหม่อีกครั้งสำหรับอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ นอกจากนี้ยังทำให้ราคาอสังหาฯ ปรับตัวลดลงอย่างมากด้วย

สอดคล้องกับรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด ที่พบว่า ในไตรมาสแรกของปี 2563 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยชะลอตัวลงทั้งด้านราคาและอุปทาน โดยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 9% ในขณะที่ดัชนีอุปทานลดลง 3% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

“คาดว่า ในช่วง Q2 2563 ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ลง โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก เพื่อเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ในตลาดก่อน โดยเฉพาะสินค้าระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีอยู่ในตลาดถึง 75% ของอุปทานทั้งหมด” นางกมลภัทร กล่าว

นอกจากจำนวนซัพพลายที่ลดลงแล้ว ยังจะทำให้เกิด New Normal หรือสภาวะปกติรูปแบบใหม่ ในภาคอสังหาฯ ด้วย คือการใช้ชีวิตของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปใช้เวลาอยู่บ้านมากขึ้น มีการทำงานที่บ้านหรือ Work From Home ทำให้เห็นโอกาสในการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้งานของที่อยู่อาศัย ไปจนถึงการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ใหม่ไปด้วย 

“ภาพที่จะเห็นในอนาคตคือ การพัฒนาและปรับเปลี่ยนเรื่องฟังก์ชันภายในที่พักอาศัย เช่น ให้ความสำคัญกับห้องทำงานมากพอกับห้องนอน หรือพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดที่ก่อนหน้านี้ให้ความสำคัญกับ Co-working space หรือ Co-kitchen แต่โควิด-19 ทำให้ผู้บริโภครักษาระยะห่างมากขึ้นและใส่ใจเรื่องความสะอาดมากกว่าเดิม” ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวเพิ่มเติม 

สินค้าใหม่เน้นความเป็นส่วนตัวและตอบโจทย์ WFH

สินค้าใหม่ของดีเวลลอปเปอร์ที่จะผลิตออกมา จะชูจุดขายเกี่ยวกับความเป็นส่วนตัว เช่น ห้องครัว หรือห้องทำงาน แบบรองรับคนเพียงคนเดียวจะเป็นรูปแบบที่ถูกได้รับความสำคัญมากอย่างยิ่ง รวมถึงการให้น้ำหนักไปกับ Living Room หรือห้องทำงานมากกว่าห้องนอน เพราะเมื่อคนทำงานอยู่ที่บ้าน มักใช้เวลาในห้องเหล่านี้มากกว่าห้องนอน 

เจาะพฤติกรรมค้นหาบ้านออนไลน์ ก่อน-หลังเคอร์ฟิว บ้านแนวราบนำโด่ง

หลังจากโควิด-19 แพร่ระบาดมากขึ้นในประเทศไทย ทำให้รัฐบาลประกาศใช้ พ.ร.ก.การบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉิน หรือเคอร์ฟิว ส่งผลให้พฤติกรรมของผู้บริโภคหันมาใช้งานสื่อออนไลน์มากขึ้น ซึ่งรวมถึงการซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาฯ จากข้อมูลของดีดีพร็อพเพอร์ตี้พบว่าพฤติกรรมการเข้าชมจากเว็บไซต์ DDproperty.com การเข้าชมและค้นหาต่อบนเว็บไซต์ เพิ่มสูงขึ้นถึง 8% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเคอร์ฟิวโดยมีตัวเลขที่น่าสนใจดังนี้

• ยอดเข้าชมประกาศขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นถึง 12% จากช่วงก่อนหน้าเคอร์ฟิว โดยแบ่งป็น 
  • แนวราบเพิ่มขึ้นชัดเจน การเข้าชมข้อมูลขายบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 31% และขายทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 15% สอดคล้องกับแนวโน้มตลาดในปัจจุบันที่มีเรียลดีมานด์เป็นตัวขับเคลื่อน 
  • ขายคอนโดมิเนียม แม้ในภาพรวมยอดเข้าชมจะลดลง 3% แต่กลุ่มผู้เข้าชมที่เป็นผู้ใช้ใหม่ (New User) เพิ่มขึ้น 3%
• ยอดเข้าชมอสังหาฯ ปล่อยเช่าประเภทแนวราบเพิ่มขึ้น
  • การเข้าชมข้อมูลเช่าบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 14% และเช่าทาวน์เฮ้าส์ยอดเข้าชมเพิ่มขึ้น 24% 
  • ส่วนการเข้าชมข้อมูลเช่าคอนโดมิเนียม มียอดเข้าชมลดลง 6% จากช่วงก่อนหน้าเคอร์ฟิว
• เมื่อแยกการเข้าชมข้อมูลตามระดับราคาพบว่า มียอดเข้าชมเพิ่มขึ้นในช่วงระดับราคา ดังนี้ 
  • ประเภทบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ยอดเข้าชมเพิ่มขึ้น 51% 
  • บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 141% 
  • ประเภททาวน์เฮ้าส์ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ยอดเข้าชมเพิ่มขึ้น 30%
  • ทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36%
  • ประเภทคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ยอดเข้าชมเพิ่มขึ้น 50%
  • คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49%

“แม้โควิด-19 และการประกาศเคอร์ฟิวจะทำให้ภาคธุรกิจต่าง ๆ ชะลอตัวลง แต่ความสนใจของผู้บริโภคในการซื้อ ขาย เช่าอสังหาฯ ในภาพรวมยังไม่ลดลงและส่วนใหญ่เริ่มให้ความสำคัญกับการใช้สื่อออนไลน์ในการค้นหาบ้านมากขึ้นและจะเป็น New Normal หรือสภาวะปกติในรูปแบบใหม่ที่เราจะเห็นต่อไปในอนาคต” 

ทั้งนี้นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวทิ้งท้ายเพิ่มเติมว่า “อย่างไรก็ตามจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้นมีผู้คนจำนวนไม่น้อยที่ต้องอยู่ไกลบ้าน อาทิ บุคลากรทางการแพทย์ที่จำเป็นต้องแยกตัวออกจากที่พัก หรือ กลุ่มชาวต่างชาติ/นักท่องเที่ยวที่ไม่สามารถเดินทางกลับประเทศได้เนื่องจากข้อจำกัดด้านการเดินทางเลยมีความจำเป็นต้องหาที่พักพิงชั่วคราว ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาเราได้รับการติดต่อจากผู้ที่ได้รับผลกระทบหลายรายที่ต้องการความช่วยเหลือ เราทุกคนที่ดีดีพร็อพเพอร์ตี้และบริษัทในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรูกรุ๊ปเลยอยากเชิญชวนทุกคนและองค์กรต่าง ๆ หากมีพื้นที่ บ้านหรือห้องว่างและมีความประสงค์ที่จะร่วมแบ่งปันที่พักพิง หรือ #LendASpace กรุณาติดต่อเราได้ที่นี่ เพื่อร่วมเป็นอีกหนึ่งพลังในการขับเคลื่อนและส่งต่อความช่วยเหลือไปยังผู้ที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติในครั้งนี้ หรือหากคุณต้องการที่อยู่สามารถแจ้งเราได้ที่ #NeedASpace และเราจะเป็นตัวกลางเชื่อมทุกคนเข้าถึงกัน”